Columna de opinión publicada en El Observador Agropecuario.
Mi padre me dijo una vez que la tierra lo absorbía todo, las buenas y las malas también. Esto era para decir que en definitiva lo que sucedía en el entorno se reflejaba al final en su precio. El mercado de tierra, tanto en Uruguay como en el resto del planeta, ha estado al rojo vivo desde hace unos años. Si estamos o no frente a una nueva burbuja inmobiliaria y si los precios de este activo están recalentados ha sido la pregunta. ¿Qué ha pasado, por qué, y qué implicancias ha tenido? ¿Y para delante? Veamos.Desde 2003 a 2012, los datos de transacciones de compra-venta de tierra en Uruguay nos indican que cada año el precio promedio subió un 26%; dicho de otra forma, en moneda corriente el valor de una hectárea se multiplicó por ocho en el período. Hubo una suba mayor en términos relativos en los primeros cinco años de esa década. No fue un fenómeno aislado. En el estado de Iowa, en Estados Unidos, por citar una parte del otro extremo, el promedio creció a una tasa acumulativa anual del 15%. Subas de esas magnitudes ocurrieron también Argentina, en Brasil, en Reino Unido, en todos lados. En Uruguay, país que como alguien dijo era un buen secreto guardado por los argentinos, había un claro rezago con el resto del mundo. Los valores de la tierra escapaban a la dinámica mundial. Pero eso se acabó, hubo una puesta al día, y por eso las tasas de crecimiento mayores. Las implicancias han sido tremendas. En resumidas cuentas: a) vamos hacia la intensificación productiva; b) participan nuevos jugadores y surgen nuevas formas de operación y de estructura; c) nos cuestiona los instrumentos y políticas de desarrollo rural y de colonización (tema este para otra columna).En la misma proporción que se ha valorizado la tierra ha sido la intensificación sobre ella, esto es la cantidad de conocimiento, capital e insumos aplicada por hectárea. Antes una hectárea agrícola costaba US$ 2.000 y lo mismo una inversión en riego. ¿Qué hacíamos? Comprar más hectáreas. Ahora la relación es de 5 a 1, con lo cual miramos el riego desde otra perspectiva, tratamos de producir más donde estamos (al respecto, ¿Facultad de Agronomía sigue teniendo solo una materia de riego y optativa como en los noventa?). Y sobre esa superficie agregamos una genética más productiva, más resistente a enfermedades, más eficiente, y va una maquinaria de más valor, y gestión de riesgos, y ya no es la hectárea de suelo lo que manejamos sino ambientes específicos, etcétera. Es tremendamente más intensiva la producción. Porque existen las tecnologías y porque la tierra cuesta tanto que hay incentivos para hacerlo: 200 hectáreas de la buena (y cualquiera) valen una fortuna, para el tambero y para el inversor institucional.El alto valor de la inversión inmobiliaria ha traído otro perfil de inversor y de jugadores. Como todo proceso expansivo de estas características, hay rezagados, desvíos, entrantes y salientes. Lo que sí es claro: más vale la tierra, más se la trabaja. Ambos casos llevan a un perfil más empresarial y profesional de gestión. Lo importante es el acceso al conocimiento y mucho menos a los activos duros.¿Y en adelante? El precio de la tierra depende de dos variables básicamente: del ingreso que pueda obtenerse al explotarla, y de las tasas de interés. Mayores márgenes (por suba de precios o baja de costos) hace que los precios de la tierra suban, hay una relación directa. Cuanto más bajas son las tasas de interés, los precios de la tierra también suben, hay una relación indirecta. A la luz de lo que ha sido la evolución de los precios de los commodities y de las tasas de interés, uno podría decir que los valores actuales de la tierra no se alejan, en forma sospechosa, de los fundamentos como para justificar la existencia de una burbuja inmobiliaria. Pero sí debemos tener presente que el escenario probable próximo es de suba en las tasas de interés y baja en los precios agrícolas y de la carne, y de ser así asistiremos a un enfriamiento del mercado de tierras. De todos modos, las cartas están echadas, esta intensificación y nueva forma de concepción del agro vino para quedarse.
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